Miten neuvotella CAM-maksuista kaupallisissa vuokrasopimuksissa

Mitä suurempi vuokra-alue on, sitä todennäköisemmin pystyt neuvottelemaan CAM (Common Area Maintenance) -maksuja ja niihin liittyviä hallinnollisia maksuja. Riippumatta siitä, kuinka pieni tila on, älä koskaan hyväksy mitään vuokrasopimusehtoja pyytämättä parempaa tarjousta.

Varoitusilmoituksessa kaupallisten kiinteistöalojen rikkomisen vaikeudesta, CFO-lehti toimittaja Laura DeMars osoittaa selvästi, että jopa kiinteistöalan ammattilaisilla voi olla vaikea ymmärtää CAM-maksujen monimutkaisuutta; ”Teollisuuden monimutkaisuus vaikeuttaa murtautumista…” DeMars toteaa lisäksi:

”Esimerkiksi kauppakeskuksissa vuokralaiset yleensä maksavat rakennuksen ylläpidosta yhteishuolto (CAM). Vaikka kiinteistönhoitoyhtiön talousjohtaja ei suoraan hallinnoi vuokralaisia, hänen on vielä ymmärrettävä, miten nämä maksut kerätään… tärkeämpää, koska suuret vähittäismyyjät kiistävät usein CAM-maksut tai maksavat vain prosenttiosuuden… talousjohtaja tietää, miten otetaan huomioon ero tai CAM-liukuminen. ”

Ennen kuin yrität neuvotella CAM: sta tai hallinnollisista maksuista, varmista, että ymmärrät, mitä ne ovat. Jos CAM-maksut ovat monimutkainen kysymys CFO: lle, sinun on parasta lähteä valmistelemaan!

Toimialan vakio CAM-maksut

Koska tiettyjen yhteisten alueiden tilalla on suora vaikutus vuokralaisiin, käytävien, hissien, porraskäytävien, aulojen ja yhteisten tilojen kunnossapito- ja korjauskustannuksiin liittyvät maksut ovat melko vakio CAM-maksuihin. CAM-maksut ovat tyypillisesti myös vuokralaisille arvioituja kustannuksia, jotka liittyvät parkkipaikan ylläpitoon (mukaan lukien valaistus ja maisemointi) ja jalkakäytäviin.

Vinkkejä neuvoteltaessa tavallisista CAM-maksuista

Jos maksettavien maksujen tyyppi ei ole neuvoteltavissa, varmista, että vuokrasopimus antaa sinulle luvan tarkistaa vuokranantajan laskut. Liiketoiminta on liiketoimintaa, eikä tätä pidä pitää epäluottamuksena vuokranantajalle tai jotain henkilökohtaista, mutta tuntemattomien maksujen maksaminen yksinkertaisesti hyvässä uskossa ei ole hyvää liiketoimintaa. Vähimmäisvaatimuksen esittäminen siitä, että vuokranantajan on annettava asiakirjat (vastuullisuus) kaikista veloitetuista maksuista, on ainoa tapa varmistaa, että veloitetaan oikeudenmukaisesti.

Sinun pitäisi myös neuvotella, kuinka paljon CAM-maksuja voi kasvaa vuosittain - asettamalla enimmäismäärä tai prosenttiosuus. Tämä "korkki" olisi mainittava erikseen muista vuokrankorotuksista.

O&M: n hallinnolliset maksut

Jos vuokrasopimus edellyttää, että maksat CAM-maksut käyttö- tai hallintokustannuksista - vastustaa välittömästi tällaisia ​​kustannuksia. Jos vuokranantaja vaatii, pyydä näkemään luettelo (todiste) näistä kustannuksista ja siitä, miten osuutesi on laskettu. Näitä maksuja ei välttämättä kutsuta CAM-maksuiksi, vaan ”Hallinnolliset maksut”. Hallinnolliset maksut ovat edelleen CAM-maksuja - vuokranantaja yrittää saada sinut maksamaan omia kustannuksiaan. Hallinnolliset maksut perustuvat yleensä prosentteihin CAM: n kokonaiskustannuksista.

Vinkkejä O&M: n hallinnollisten maksujen neuvottelemisesta

Useimmat vuokralaiset vastustavat operatiivisia ja hallinnollisia palkkioita, koska vuokranantaja tekee jo maksusta vuokrasta veloituksetta ilman CAM-maksuja. Jos CAM-maksu sisältää johdon tai hallinnollisen henkilöstön palkat (paikan päällä tai muualla), vastuuvakuutuskustannukset (sinun on maksettava oma vastuuvakuutus - vuokranantaja vaatii tämän ennen kuin voit siirtyä), mainonta ja muu myynninedistämistoimet, ammatilliset palvelut, kuten oikeudelliset tai kirjanpitopalvelut, yrittävät neuvotella nämä vuokrasopimuksesta.

Rosie Reesin mukaan ”CAM-taisteluita”, Retail Traffic Magazine; ”Savvy vuokralaiset vähentävät prosenttiosuutta (joka vaihtelee 25%: sta 5%: iin) ja jättävät laskennasta (esim. Verot, vakuutukset, apuohjelmat) ei-ylläpitotyyppiset kustannukset.”

Rees uskoo myös, että kiinteistöihin (ts. Kattoihin, rakennuksen perustuksiin ja ulkoseiniin) liittyvät huolto- ja korjauskustannukset eivät saisi olla vuokralaisille imeytyviä, koska vuokralaiset tai niiden asiakkaat eivät käytä niitä. Rees huomauttaa tarkasti; ”Vuokranantaja saa jo tuloja näistä rakennuksista vuokran muodossa. Mahdolliset kustannukset, jotka aiheutuvat niiden ylläpitämisestä ja korvaamisesta, tulee vuokranantajalta maksaa vuokratuloista."

Lähteet:

Rosie Rees. Vähittäiskaupan liikenteen aikakauslehti Online. "Taistelu CAM-maksuista." 1. syyskuuta 1999.

Laura DeMars. CFO-lehti. ”Real Deal”. Elokuu 2007.