Yleinen kunnossapito (CAM) Leasing-maksut

Kun vuokraat liiketilaa, maksat enemmän kuin vain todellinen neliömetri, jota käytät. Monissa kaupallisissa vuokrasopimuksissa, erityisesti vähittäis- ja teollisuusalueiden vuokrasopimuksissa, ylimääräisiä maksuja kutsutaan usein "CAM" -maksuihin. Muissa kuin teollisissa tiloissa saatat kuulla tämän kustannuksen, jota kutsutaan "lataustekijäksi", joka sisältää CAM-maksut. CAM-kustannukset jaetaan vuokralaisille pro rata -periaatteella: mitä enemmän neliömetrejä vuokralainen vuokraa, sitä suurempi osuus CAM-kustannuksista on maksettava.

CAM-maksuja varten on kaksi peruslaskentaa: muuttujan CAM-maksut, joissa määrä, jonka vuokralainen on velvollinen maksamaan, riippuu useista tekijöistä, ja tasaiset CAM-maksut, joissa maksut ovat kiinteitä.

CAM-maksut voidaan maksaa kuukausittain, neljännesvuosittain, vuosittain tai jopa periä, kun tarvitaan rakennuksen tai koko liike- / teollisuuspuiston suuria korjauksia.

CAM-maksut voivat nousta eri verokannalla kuin kuukausivuokra, koska ne ovat yleensä vaihtelevampia. Tämän seurauksena on tärkeää, että vuokrasopimuksessa esitetään erotus "vaihtelevan" ja "kiinteän" CAM-maksun välillä, ja se sisältää jonkinlaisen korkin, tai tee selväksi, että CAM-maksusi voidaan nostaa vuosittain. Tämän korotuksen pitäisi olla erillinen huomio siitä, kuinka paljon perusvuokrat kasvavat vuosittain.

CAM-maksun määritelmät: Kapeat ja harhaanjohtavat

Monet CAM-maksujen online-määritelmät määrittelevät ne maksuna vuokralaiselle, joka jakaa osan suorien kustannusten säilyttämisestä hyvin tiettyjen yhteisten alueiden ylläpitämisessä. Nämä yksinkertaistetut määritelmät eivät ole täysin tarkkoja, ja vuokranantaja voi sisältää monia epäsuoria kustannuksia CAM-maksuina, jotka eivät ole niin ilmeisiä. Tätä käytäntöä on keskusteltu kiihkeästi alan ammattilaisten keskuudessa siitä, onko tämä eettinen vai jopa laillinen. Lyhyesti sanottuna, sinun ei pitäisi koskaan allekirjoittaa vuokrasopimusta ilman, että ymmärrät, mitä CAM-maksut kattavat teidän ainutlaatuinen kaupallinen vuokra.

CAM-maksujen tarkoitus

Sekä CAM- että Load Factor -maksut palvelevat samaa perimmäistä tarkoitusta: vaatia vuokralaisia ​​auttamaan vuokranantajan suoria kuluja ”yleisillä alueilla”. Yhteisiä alueita voivat olla sekä sisäiset (käytävät, hissit, aulat, julkiset kylpyhuoneet jne.) Että ulkoiset kulut (pysäköintialueet, maisemoitu alue jne.).

Listaa täsmälleen, mitä CAM-maksusi kattavat vuokrasopimuksessa, kuinka usein ne maksetaan, ja kuinka paljon niitä voidaan lisätä vuosittain. Jos sinua vaaditaan auttamaan suurten kunnostustöiden, kuten parkkipaikan korjauksen tai minkä tahansa tyyppisten rakenteellisten korjausten, kustannuksissa, hanki se kirjallisesti. Vuokranantaja olisi listattava, kun nämä korjaukset tehtiin viimeksi ja milloin ne on suunniteltu tai odotetaan tapahtuvan tulevaisuudessa.

Kaikki vuokranantajat eivät vaadi vuokralaisilta apua kattoihin, pysäköintialueiden kunnossapitoon ja rakenteellisiin korjauksiin. Vuokrasopimuksiin ei sovelleta mitään standardia, joten älä luota yksinkertaisesti CAM-maksujen näkemiseen vuokrasopimuksessa; varmista, että CAM-maksut selitetään.

Vuokranantaja voi sisältää laajan valikoiman kustannuksia, jotka on lueteltu vain CAM-maksuina tai hallintomaksuina sillä edellytyksellä, että nämä ovat kustannuksia, jotka vuokranantaja maksaa kaikkien vuokralaisten hyväksi. Jos CAM-maksuja ei ole selkeästi lueteltu tai selitetty vuokrasopimuksessa, kysy varmasti, maksatko seuraavista:

• Turvajärjestelmät tai palkat tai muut paikan päällä olevaan henkilöstöön liittyvät kustannukset
• Luvat, verot, vakuutukset tai oikeudelliset kulut
• Mainosta, merkkejä tai muita yleisiä yleiskustannuksia, jotka vuokranantajalle aiheutuvat rakennuksen toiminnasta tai myynninedistämisestä (ts. Paikan päällä tai jopa ulkopuolelta tulevien työntekijöiden palkat tai edut)
• Kiinteistön kunnossapidon korjaus ja kunnostus, mukaan lukien maisemointi- tai uudelleensuunnittelu, ulkoinen maalaus, ulko- tai pysäköintivalaisimet, päällystys tai pinnoitus, katto tai korjaukset ja päivitykset keskus-, sähkö-, viemäri- ja LVI-järjestelmiin

• Apuohjelmat, vuokraus tai muut kustannukset, jotka aiheutuvat erillisten leasing-toimistotilojen ylläpidosta joko paikan päällä tai sen ulkopuolella

Ymmärtää Tarkalleen Mitä CAM-maksuja listataan kaupallisessa vuokrasopimuksessa

Tässä on varoitustarina, jossa huomioidaan. Vuonna 1989 ammattimainen vuokrattu teollisuustila avaa käsityöpakkaus ja harrastekauppa. Puisto näytti olevan hyvässä kunnossa, ja vuokranantaja oli vuokranantajan perheen ystävä ja leikasi vuokran kolmanneksella kohteliaisuutena. Koska tämä oli ensimmäinen teollisuusleasing, vuokraaja oli allekirjoittanut, eivätkä he täysin ymmärtäneet CAM-maksujen tehoa. Toisin sanoen, he allekirjoittivat sitovan oikeudellisen asiakirjan ilman aavistustakaan siitä, mitä he allekirjoittivat.

He eivät tienneet, mitä Triple Net Lease oli, vaan että heidän pitäisi välttää allekirjoittamista. Triple Net Lease on kaikkien vuokralaisten vuokrasopimusten kannalta vähiten edullinen; se edellyttää, että maksat ylläpidosta, veroista ja vakuutuksista. Kun vuokraaja kysyi vuokranantajalta, millaista vuokrasopimusta he aikovat allekirjoittaa, vuokranantaja ei koskaan maininnut termiä "Triple Net". Sen sijaan vuokranantaja kertoi vuokralaiselle, että niiden vuokrasopimus sisälsi CAM: n ja hallinnolliset maksut. He eivät tienneet tuolloin, että hallinnolliset maksut sisälsivät veroja, vakuutuksia ja monia muita erittäin kalliita kustannuksia.

Vain yksi kuukausi vuokrasopimukseen, puiston omistaja aloitti laajat puistokorjaukset, mukaan lukien etuyksiköiden uudelleensuunnittelu näyttääkseen enemmän kauppapaikkoja. Merkkejä muutettiin, rakennus maalattiin uudelleen ja teollisuuspuiston etupuolelle tehtiin joitakin rakenteellisia muutoksia.

Laskutus jaettiin kaikkien vuokralaisten kesken, ja vaikka vuokralaisella oli hyvin pieni yksikkö, he olivat juuttuneet 5 000 dollarin laskuun - heidän osuutensa puiston päivityksistä, vaikka niiden yksikkö oli puolella eikä hyötynyt millään tavoin suoraan parannuksia. Muita vuokralaisia ​​osui lähes 20 000 dollaria peruskorjausmaksuihin. Jos vuokraaja olisi lukenut vuokrasopimuksen tarkemmin, he olisivat tunteneet riittävästi ainakin kysyäkseen, onko lähitulevaisuudessa suunniteltu päivityksiä, ja nähdä, että se, mitä he ajattelivat olevan yksinkertainen vuokrasopimus, oli todella naamioitu Triple Net Lease.