Laske kaupalliset vuokrasopimukset neliön jalka-kaavoilla

Kaupallisia vuokrasopimuksia ei lasketa kuten vuokrasopimuksia. Vuokrasopimukset voivat sisältää kodin neliömetriä, mutta vuokra ei perustu neliöjalkaan. Asuinkiinteistöjen kuukausimaksut määräytyvät suurelta osin tarkastelemalla vertailukelpoisia vuokria alueella. Kaupallisissa kiinteistöissä kuukausivuokra lasketaan monin eri tavoin käyttäen useita neliöjalkaisia ​​mittauksia.

Kaupallisten tilojen vuokrien määrittämisessä käytetyt mittaukset perustuvat kiinteistöomistajien ja johtajien liiton (BOMA) kansainvälisiin suuntaviivoihin, ja niitä pidetään alan standardeiksi koko Yhdysvalloissa.

Monet kaupalliset vuokrasopimukset käyttävät BOMA-standardeja ja veloittavat kuukausivuokran "vuokrattujen neliöjalkojen" perusteella eikä "käyttökelpoisilla neliöjalkoilla". Tämä on tärkeää ymmärtää, koska jos olet hinnassa 1,25 dollaria per käytettävä neliöjalka, saatat joutua maksamaan itse joka kuukausi.

Vuokrattavat neliöjalat

Käyttökelpoiset neliöjalat ovat vuokralaisen neliöjalkaa. Mutta on muitakin rakennuksen osia, joita kaikki vuokralaiset käyttävät tai hyötyvät. Näitä osia kutsutaan yleisiksi alueiksi, joihin kuuluu käytäviä, portaikkoja, hissejä ja auloja.

Pinta-alojen neliöjalkaa on jaettu kaikkien vuokralaisten kesken. Jokainen vuokralainen maksaa osan vuokranantajan kustannuksista näillä yhteisillä alueilla. Kun nämä maksut lisätään käyttökelpoisiin neliöjalkoihin, tulosta kutsutaan "vuokrattaviksi neliömetreiksi".

Jotta asiat olisivat entistä hämmentävämpiä, tätä käytäntöä, jonka mukaan yleiset pinta-alaskulut lisätään käyttökelpoisiin neliöjalkoihin, kutsutaan "latauskertoimeksi". Kuormitustekijäkustannukset nousevat tavallisesti vuosittain erillisinä vuokra-korotuksina käytettävien neliöjalkojen osalta. Se tarkoittaa, että sinun täytyy ehkä neuvotella kaksi vuokra-korotusta vuosittain: yksi kuormitustekijälle ja toinen käytettävä neliöjalka.

Esimerkki laskettavien neliöjalkojen laskemisesta

Oletetaan, että vuokrattu toimistotila on fyysisesti 500 neliömetriä (käytettävissä oleva neliöjalka) 1,25 dollaria per neliöjalka. Käyttökelpoinen neliöjalka on 625 dollaria kuukaudessa (500 SF x 1,25 dollaria). Yhteinen alueesi osuus lisää kuitenkin vielä 100 neliömetriä. Vuokramme lasketaan 600 neliömetrin perusteella, ei 500, jonka käytät.

Jotkut vuokranantajat kertovat sekä käytettävien neliöjalkojen että yhteisen alueen osuuden yhdeksi numeroksi (tämä on yleensä epäoikeudenmukaista vuokralaiselle), mutta useimmat veloittavat eri nopeuden neliöjalkaa kohden käytettävien neliöjalkojen ja yhteisten aluevuokrausten osalta.

Pyydä käyttökelpoisten Versus Rentable Square Feet -kustannusten jakautuminen

Ennen kuin näet edes tilaa, kysy varmasti puhelimitse, mitä nopeutta veloitetaan käytettävistä neliöjaloista ja vuokrattuja neliöjalkaa, koska tämä tekee suuresta erosta kuukausivuokrasi. Muista, että jos joku kertoo sinulle, että tila on "1 500 vuokratonta neliöjalkaa", tilan todellinen (käyttökelpoinen) koko on pienempi.

Jotta sinut pääsee näkemään kiinteistön, jotkut vuokranantajat kertovat yksinkertaisesti käytettävän neliön jalkahinnan, mutta tarjoavat vuokratun neliömetrin. Tämä harhaanjohtava käytäntö saa tilan näyttämään suuremmalta ja halvemmalta kuin se on. Sitten, kun näytät, löydät puhelimesta hienosti kuuluvan tilan, joka on oikeastaan ​​hintaluokassa ja pienempi kuin luulit.

Vaikka useimmat kiinteistönvälittäjät ovat rehellisiä siitä, että he ilmoittavat todellisia kokonaiskustannuksia puhelimitse, he kuitenkin yleensä ilmoittavat tilan koon vuokrattavina jaloina - eivätkä ne ole käyttökelpoisia jalkoja. Mutta nyt olet tarpeeksi älykäs tietää tarkalleen, mitä kysyä kiinteistönvälittäjältä.

Seuraavassa taulukossa verrataan kaupallisissa vuokrasopimuksissa käytettyjä neliöjalkaisia ​​laskelmia. Jotkut vuokrat yksinkertaisesti veloittavat käyttökelpoisten neliön jalkojen, kun taas toiset lisäävät prosenttiosuuden yhteisestä alueesta käyttökelpoisille neliömetreille veloitettavien neliöjalkojen lataamiseksi.

Neliöjalkaiset laskelmat

Määritelmä Square Feet (SF) t
Termi	Määritelmä
Käytettävissä olevat neliöjalat	SF vuokralaisen tosiasiallisesti käytössä.
Vuokrattavat neliöjalat	Käytettävä SF + prosenttiosuus yhteisten alueiden SF: stä.
Brutto neliöjalat	Koko rakennuksen koko SF.

Yhteenveto

Käyttökelpoiset neliöjalat ovat tilan todellinen koko. Vuokrattavat neliöjalat ovat aina suurempia, koska ne sisältävät käyttökelpoisia neliöjalkoja sekä ylimääräistä neliöjalkaa yhteistä aluetta koskevista osakkeista, joita et fyysisesti käytä.

Vuokrattu tila, jossa on kuormitustekijä, on hinta, jonka haluat tietää, koska siitä maksat. Käytettävissä olevien neliöjalkojen neliöjalkainen hinta on vain osa siitä, mitä maksat kuukausittain.