Kuormitustekijä kaupallisessa vuokrasopimuksessa ja sen laskemisessa

"Kuormitustekijä" on termi, joka viittaa kaupallisen vuokralaisen kuukausittaisten kokonaiskustannusten laskentamenetelmään. Siinä yhdistyvät käyttökelpoiset neliöjalat lisäksi prosenttiosuus yleisistä alueista, joita vuokralaisen odotetaan hyötyvän. Sitä kutsutaan joskus "lisäosaksi" tai "yleiseksi alueeksi".

Mikä on yhteisiä alueita

Yhteiset tilat voivat sisältää vessat, aulat, hissit, portaat ja yleiset käytävät. Ne ovat alueita, joita kaupallisen vuokralaisen asiakkaat, asiakkaat ja työntekijät voivat käyttää ja joita niiden odotetaan käyttävän.

Käytettävissä olevat neliöjalat kuormitustekijän laskennassa

Kuormitustekijän laskelmat alkavat määrittää käytettävien ja vuokrattujen neliöjalkojen välisen eron. Käyttökelpoiset neliöjalat määrittelevät alueen, jota sinä ja yrityksesi todella pystyvät käyttämään. Muilla vuokralaisilla ei ole pääsyä tähän tilaan. Se on sinun myymälänne, toimistosi, sijaintisi.

Jos vuokraat tallennustilaa, joka on 25 'x 20', sinulla on 500 neliömetrin käytettävissä olevaa tilaa. Tämä on sinun alueesi ja yrityksesi voi oletettavasti hyödyntää sitä. Jos jätät tämän tilan kulman vapaalle, se on sinun valinta, mutta sinä voisi käytä tätä tilaa, jos halusi niin, että se auttaa käyttämäsi neliöjalkaa.

Sinä ja muut yrityksiin liittyvät henkilöt voivat käyttää myös yhteisiä alueita - vessat, aula, hissit, käytävät ja portaat - mutta ne eivät kuulu käyttökelpoisiin neliöjalkoihin, koska ne eivät ole yksinomaan sinun.

Poikkeus voi olla olemassa, jos käyttökelpoiset neliöjalat on jaettu erillisiin huoneisiin tai erillisiin kerroksiin. Tällöin kaikki yhteydenmuodostustavat, jotka yhdistävät ne, auttaisivat käyttämäsi neliöjalkaa. He eivät ole yleisiä alueita, koska muut vuokralaiset ja / tai kiinteistön omistaja eivät käytä niitä.

Vuokrattavat neliöjalat kuormitustekijän laskennassa

Nyt kun olet tunnistanut käyttökelpoiset neliöjalat, voit kuvata vuokrattuja neliöjalkoja lisäämällä prosenttiosuuden yleisistä alueista, joita käytät myös asiakkaillesi ja / tai asiakkaillesi. Prosenttiosuus on tyypillisesti vuokranantajan tai kiinteistön omistajan asettama, ja se perustuu jossain määrin käyttökelpoiseen neliömetriisi verrattuna rakennuksen kokonaisneliömetriin.

Sinulla saattaa olla tilaa neuvotella täällä. Ei ole olemassa yhtenäistä, yleistä prosenttiosuutta, vaikka se ei yleensä juosta yli 15 prosenttia. Se voi riippua siitä, vuokraatko tilaa alueella, jossa on monia muita kaupallisia vuokralaisia, kuten ostoskeskusta. Jos asiakkaat ja asiakkaat käyttävät myös suurta pysäköintitilaa, tämä voi nostaa prosenttiosuuden.

Kuormitustekijän laskeminen

Aloita koko rakennuksen kokonaispinta-alasta. Nyt vähennä yhteisten alueiden neliömetriä. Sinulle jätetään käyttökelpoisia neliömetriä, ainakin jos vuokraat koko rakennuksen eikä tilaa kauppakeskuksessa tai nauhakeskuksessa. Jaa koko tila käyttökelpoisella neliömetrillä saavuttaaksesi kuormitustekijän.

Jos laskut saapuvat 20 prosenttiin ja vuokranantaja tarjoaa 15 prosenttia, sinulla on todennäköisesti paljon kauppaa. Jos saavut 10 prosentin ja vuokranantaja pyytää 15 prosenttia, saatat haluta neuvotella tai ottaa käyttöön kiinteistön ammattilaisen apua.

Haluat myös huomata, onko kuormitustekijä säädettävissä vuokrasopimuksessasi, mikäli olet laskenut uudelleen uusimisen yhteydessä. Onnistuneen liiketoiminnan ajaminen on kyse suunnittelusta. Jos liiketoiminta ei nouse ja sinulla on mahdollinen merkittävä kuormitustekijä ensi vuonna, tämä voi olla katastrofaalista. Kaupalliset vuokrasopimukset ovat ihanteellisesti pitkällä aikavälillä. Et halua siirtää yritystäsi.